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延べ面積の計算方法、都市計画制限容積率と前面道路幅員を確認し、その他制限まで確認する。

2017年07月31日

皆さん

おはようございます☀

早いもので、今日は7月31日の月末となります。あと2週間もすれば、「あ～夏休み♪」なので、大人の皆さん！もう少しがんばって働いて下さい(^_^)

さてさて

今日は容積率について記載します。

難しい建築基準法を読む前に、まずは簡単に説明します。

この容積率の上限は、都市計画で定められ用途地域ごとの指定されております。地域の容積率を調べるには各行政庁の都市計画課などで調べることができます。　（サイトではコレ！）

では、例で説明します。

建築しようとする敷地が100㎡

マップナビおおさかで調べた容積率が200％、建ぺい率60％、第1種住居地域、準防火地域と指定されている場合

計算方法1：100（㎡）ｘ　200（％）＝200（㎡）

となり、これがその敷地で建築できる延べ面積の上限となるはずですが、もう一つ調べることがあるんです！

この容積率には前面道路の幅員によっての制限もあるんです！！

それは

住居地域系：40％

その他：60％

となっており

建築しようとする敷地が第1種住居地域でした。

そしてその前面道路が4ｍだとします。

計算方法2：4（ｍ）ｘ40（％）＝160（％）

となってしまい、先に調べた200％より小さくなってしまう・・・

これは、指定容積率（200％）と前面道路の幅員によって定まる容積率（160％）のうち、いずれか小さい方によって制限されます。

ってなると、再度計算が必要となり

計算方法3：100（㎡）ｘ160（％）＝160（㎡）

これが、その敷地で建築できる最大の延べ面積となります。

お分かりでしょうか！？

少し分かり難いのでまとめます^_^;

●建築しようとする敷地●

各行政庁の都市計画を調べ、第1種住居地域、容積率200％、建ぺい率60％、準防火地域が指定されていて、前面道路の幅員が4ｍである場合。

まずは、前面道路4ｍで、住居系地域の40％を計算する。

4（ｍ）ｘ40（％）＝160％

となり、都市計画の容積率の200％より小さくなるので、小さい方の160％となる。

よって

100（㎡）ｘ160（％）＝160㎡

となり、その敷地での延べ面積は最大で160㎡まで建築できるってこととなります。

しか～～し！まだもう一つあります！！

仮に、前面道路が2つある角地のような場合は！！（2以上ある場合は、その幅員の最大）

大きい方の幅員で計算できる（小さい方の幅員での計算は不要となる）

そのもう一方の幅員が6ｍだとすると、

6（ｍ）ｘ40（％）＝240％

となり、調べた都市計画の200％より大きくなる！！

この場合も、小さい方となり200％が最大となり

100（㎡）ｘ200（％）＝200㎡

となり、その敷地での延べ面積は最大で200㎡まで建築できるってこととなります。

※ただし、特定道路に接続される場合の緩和もあります。

はい・・・

今日は、その建築しようとする敷地に対する延べ面積の最大を容積率で調べる方法を記載しました。

しかし、建築基準法には、様々な規定があります。

例えば、建ペイ率も制限されるので、なんぼ200㎡まで建築できるってことでも、2階建てになるのか、3階若しくはもっと複数階になるのかは計算してみる必要があります。

そして、建物の最高の高さが高くなると斜線制限があり建築物の高さにも上限が出てきてしまいます。

こういった感じで、一つだけ調べるだけでなく色々と調べる必要があるので、必ず建築士の先生に調べて貰いましょう！！

では、まだがんばって読める方は、建築基準法をお読み下さい(゜o゜)

建築基準法　第三章　都市計画区域等における建築物の敷地、構造、建築設備及び用途　第4節　建築物の敷地及び構造

（容積率）

第52条　建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合（以下「容積率」という。）は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値以下でなければならない。ただし、当該建築物が第5号に掲げる建築物である場合において、第5号に掲げる建築物である場合において、第3項の規定により建築物の延べ面積の算定に当たりその床面積が当該建築物の延べ面積に算入されない部分を有するときは、当該部分の床面積を含む当該建築物の容積率は、当該建築物がある第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域に関する都市計画において定められた第二号に定める数値の1.5倍以下でなければならない。

2　前項に定めるもののほか、前面道路（前面道路が2以上あるときは、その幅員の最大のもの。以下この項及び第12項において同じ。）の幅員が12ｍ未満である建築物の容積率は、当該前面道路の幅員のメートルの数値に、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を乗じたもの以下でなければならない。

一　第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内の建築物　4/10

二　第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域内の建築物又は第一種住居地域、第二種住居地域若しくは準住居地域内の建築物　4/10

三　その他の建築物　6/10

3　建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には、建築物の地階でその天井が地盤面からの高さ1ｍ以下にあるものの住宅又は老人ホーム、福祉ホームその他これらに類するものの用途に供する部分（第6項の政令で定める昇降機の昇降路の部分又は共同住宅の共用廊下若しくは階段の用に供する部分を除く。以下この項において同じ。）の床面積（当該床面積が当該建築物の住宅及び老人ホーム等の用途に供する部分の床面積の合計の1/3を超える場合においては、当該建築物の住宅及び老人ホーム等の用途に供する部分の床面積の合計の1/3）は、算入しないものとする。

4　前項の地盤面とは、建築物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面をいい、その接する位置の高低差が3ｍを超える場合ににおいては、その高低差3ｍ以内ごとの平均の高さにおける水平面をいう、

6　建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には、政令で定める昇降機の昇降路の部分又は共同住宅の共用の廊下若しくは階段の用に供する部分の床面積は、算入しないものとする。

7　建築物の敷地が第1項及び第2項の規定による建築物の容積率に関する制限を受ける地域、地区又は区域の2以上にわたる場合において、当該建築物の容積率は、第1項及び第2項の規定による当該各地域、地区又は区域内の建築物の容積率の制限にその敷地の当該地域、地区又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない。

8　その全部又は一部を住宅の用途に供する建築物であつて次に掲げる条件に該当するものについては、当該建築物がある地域に関する都市計画において定められた第1項第二号又は第三号に定める数値の1.5倍以下で当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計のその延べ面積に対する割合に応じて政令で定める方法により算出した数値を同項第二号又は第三号に定める数値とみなして、同項及び第3項から前項までの規定を適用する。ただし、当該建築物が第3項の規定により建築物の延べ面積の算定に当たりその床面積が当該建築物の延べ面積に算入されない部分を有するときは、当該部分の床面積を含む当該建築物の容積率は、当該建築物がある地域に関する都市計画において定められた第1項第二号又は第三号に定める数値の1.5倍以下でなければならない。

9　建築物の敷地が、幅員15ｍ以上の道路（以下この項において「特定道路」という。）に接続する幅員6ｍ以上12ｍ未満の前面道路のうち当該特定道路からの延長が70ｍ以内の部分において接する場合における当該建築物に対する第2項から第7項までの規定の適用については、第2項中「幅員」とあるのは、「幅員（第9項の特定道路に接続する同項の前面道路のうち当該特定道路からの延長が70ｍ以内の部分にあつては、その幅員に、当該特定道路から当該建築物の敷地が接する当該前面道路の部分までの延長に応じて政令で定める数値を加えたもの）」とする。

※一部省略にて記載にておりますので、詳しくは建築基準法関係法令集を必ずご確認下さい。