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建ぺい率を調べる!そしてどのくらいまで建築できるのか計算してみる!!

2017/8/1

皆さん

おはようございます☀

8月スタートでございます。

もちろん月初は盛り塩からスタートしました(^^♪

今日は、ちょこっとご近所さんを掃除もしました!ちょこっとですが^_^;

毎日は無理ですが、続けて行きたいと思います(^_^)v

 

 

今日は、昨日の容積率からも非常に関係する建ぺい率について記載します。

難しい建築基準法を読む前に、まずは簡単に説明します。

この建ぺい率の上限は、都市計画で定められ用途地域ごとの指定されております。地域の容積率を調べるには各行政庁の都市計画課などで調べることができます。 (大阪市サイトはコレ!)

 

建ぺい率とは、建築面積とか建坪とかで表現されることが多いです。

基本的には、1階の面積=建築面積と考えてください。でも、2階や3階部分が1階部分より大きく突き出していたりすると、その突き出した部分も建築面積に入ります。また地階部分は、地盤面より1m以下であれば建築面積に算入されません。

簡単に言うと、上から見た水平投影面積がこの建築面積になります。

ただし、バルコニーとか庇については、1mを超えるとその超えた部分の面積が建築面積に入ります。

 

敷地面積が100㎡で、調べた建ぺい率が60%だとすると、

計算方法:100(㎡)x60%=60㎡

建築面積は、60㎡が上限となるということです。

しかしながら、他にも色々と注意しない点や緩和させる規定があります。

 

■異なる区域にまたがる場合

建ぺい率の制限が異なる区域にまたがる場合は、それぞれの区域ごとに建築面積を計算することとなります。

■同じ敷地に2以上の建物が存在する場合

良くある実家の敷地に息子夫婦が建築したりする場合は、その建築面積の合計によって建ぺい率の制限を受けます。

■角地における緩和

特定行政庁が指定した角地の敷地の場合は、建ぺい率が10%加算されます。

■防火地域内における緩和

防火地域に指定された区域で耐火建築物を建築する場合には、建ぺい率が緩和されます。

 

ざっくり記載するとこんな感じです。詳しくは、建築基準法令集のご確認を!!

 

 

 

●建築しようとする敷地について計算してみましょう!●

 

各行政庁の都市計画を調べ、第1種住居地域、容積率200%、建ぺい率60%、準防火地域が指定されていて、前面道路の幅員が4mと6mの角地である場合。

まずは、容積率を調べてみます。

大きい方の前面道路6mで、住居系地域の40%を計算する。

6(m)x40(%)=240%

となり、都市計画の容積率の200%より大きくなるので、小さい方の200%となる。

よって

100(㎡)x200(%)=200㎡

となり、その敷地での延べ面積は最大で200㎡まで建築できるってこととなるのが、容積率のみで調べた結果であります。

 

では次に建ぺい率60%を計算して行きましょう!!

ここでも注意があります。角地の緩和があるってことです!!

角地は10%加算なので、この敷地での建ぺい率は、70%となります。

100(㎡)x70%=70㎡

建築面積は、70㎡が上限ということになります。

 

これで下記のように建ぺい率と容積率については計算できました。

建ペイ率=70%(60%+10%緩和)で=70㎡

容積率=200%=200㎡

※敷地面積を100㎡で計算したからこんな数字でなっただけです^_^;

 

 

では、実際にどのくらいの建物が大丈夫かを見てみましょう!!

 

●例1

1階面積:70㎡ 2階:70㎡ 合計:140㎡

(建築面積70㎡、延べ面積140㎡) OK!!

●例2

1階面積:60㎡ 2階:40㎡ 合計:100㎡

(建築面積60㎡、延べ面積100㎡) OK!!

●例3

●1階面積:50㎡ 2階:80㎡ 合計:130㎡

(建築面積80㎡、延べ面積130㎡) NG!!建ぺい率で計算した70㎡を超えている!

●例4

1階面積:60㎡ 2階:70㎡ 3階:70㎡ 合計:200㎡

(建築面積:70㎡、延べ面積200㎡) OK!!

●例5

1階面積:60㎡ 2階:50㎡ 3階:50㎡ 4階:50㎡ 合計:210㎡

(建築面積:60㎡、延べ面積210㎡) NG!!容積率で計算した200㎡を超えている!

となります。

 

そして、建物の最高の高さが高くなると斜線制限があり建築物の高さにも上限が出てきてしまいます。

こういった感じで、一つだけ調べるだけでなく色々と調べる必要があるので、必ず建築士の先生に調べて貰いましょう!!

 

では、まだがんばって読める方は、建築基準法をお読み下さい(゜o゜)

 

 

 

 

建築基準法 (建ぺい率)第53条

 

(建ぺい率)

第53条 建築物の建築面積(同一敷地内に2以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計)の敷地面積に対する割合(以下「建ペイ率」という。)は、次の各号に掲げる区部に従い、当該各号に定める数値を超えてはならない。

 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域又は工業専用地域

3/10、4/10、5/10又は6/10のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの

 第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域又は準工業地域

5/10、6/10又は8/10のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの

 近隣商業地域

6/10又は8/10のうち当該地域に関する都市計画において定められたもんp

 商業地域

8/10

 工業地域内

5/10又は6/10のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの

六 用途地域の指定のない区域

3/10、4/10、5/10、6/10又は7/10のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの

2 建築物の敷地が前項の規定による建築物の建ペイ率に関する制限を受ける地域又は区域の2以上にわたる場合においては、当該建築物の建ぺい率は、同項の規定による当該各地域又は区域内の建築物の建ぺい率の制限にその敷地の当該地域又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない。

3 前2項の規定の適用については、第一号又は第二号のいづれかに該当する建築物であつては第1項各号に定める数値に1/10を加えたものをもつて当該各号に定める数値とし、第一号及び第二号に該当する建築物であつては同項各号に定める数値に2/10を加えたものをもつて当該各号に定める数値とする。

 第1項第二号から第四号までの規定により建ぺい率の限度が8/10とされている地域外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物

 街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物

4 隣地境界線から後退して壁面線の指定がある場合又は第68条の2第1項の規定に基づく条例で定める壁面の位置の制限(隣地境界線に面する建築物の壁又はこれに代わる柱の位置及び隣地境界線に面する高さ2mを超える門又は塀の位置を制限するものに限る。)がある場合において、当該壁面線又は壁面の位置の制限として定められた限度の線を越えない建築物(ひさしその他の建築物の部分で政令で定めるものを除く。)で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの建ぺい率は、前3項の規定にかかわらず、その許可の範囲内において、前3項の規定による限度を超えるものとすることができる。

5 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。

 第1項第二号から第四号までの規定により建ぺい率の限度が8/10とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物

 巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊その他これらに類するもの

 公園、広場、道路、川その他これらに類するものの内にある建築物で特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したもの

6 建築物の敷地が防火地域の内外にわたる場合において、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物であるときは、その敷地は、すべて防火地域内にあるものとみなして、第3項第一号又は前項第一号の規定を適用する。

7 第44条第2項の規定は、第4項又は第5項第三号の規定による場合に準用する、

 

 

 

●平野区流町4丁目A号地新築一戸建て(未建築)

 

平野区流町4丁目A号地パース平野区流町4丁目A号地様邸新築工事

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●平野区流町4丁目B号地新築一戸建て(建築中)

 

平野区流町4丁目B号地パース平野区流町4丁目B号地平面図

 

●現場進行状況●

中間検査(建方工事の特定工程)合格しました★

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※9月竣工予定

※中間検査の対象となる建築物及び工程

1. 階数が3以上である共同住宅の床及びこれを指示するはりに鉄筋を配置する工事の工程

2. 1.のほか、下記の、大阪府(建築主事を置く市を除く市町村)が指定する工程

対象建築物:住宅(長屋、共同住宅、寄宿舎または下宿を含む)構造.全構造 規模.床面積の合計が50㎡超

指定特定工程(中間検査を受ける時期): 構造.木造(階数が3以上) 指定特定工程.基礎工事、建方工事

基礎工事の特定工程:基礎の配筋工事

建方工事の特定工程:構造.木造 屋根の小屋組の工事

※その他構造の対象物については、大阪府サイトを確認下さい。

 

 

●生野区巽西2丁目A号地新築一戸建て(未建築)

 

生野区巽西2丁目A号地外観パース生野区巽西2丁目A号地様邸新築工事

※2017年8月着工予定!!

 

●大阪狭山市西山台2丁目売土地(建築条件無)

 

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※ハウスメーカーさんやお知り合いの工務店さんで建築可能な売土地です♪

 

■平野区瓜破6丁目中古テラスハウス(収益物件)

 

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※オーナーチェンジ物件 表面利回り10.68%!!

 

●ローレルスクエア和泉中央A棟(区分所有分譲マンション)

 

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■リフォーム内覧会の定期開催は終了しました■

予約受付のみとなりますので、平日や日曜ご希望の方はご連絡お願い致しますm(__)m

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