blog

延べ面積の計算方法、都市計画制限容積率と前面道路幅員を確認し、その他制限まで確認する。

2017/7/31

皆さん

おはようございます☀

早いもので、今日は7月31日の月末となります。あと2週間もすれば、「あ~夏休み♪」なので、大人の皆さん!もう少しがんばって働いて下さい(^_^)

 

さてさて

今日は容積率について記載します。

難しい建築基準法を読む前に、まずは簡単に説明します。

この容積率の上限は、都市計画で定められ用途地域ごとの指定されております。地域の容積率を調べるには各行政庁の都市計画課などで調べることができます。 (サイトではコレ!)

 

では、例で説明します。

建築しようとする敷地が100㎡

マップナビおおさかで調べた容積率が200%、建ぺい率60%、第1種住居地域、準防火地域と指定されている場合

計算方法1:100(㎡)x 200(%)=200(㎡)

となり、これがその敷地で建築できる延べ面積の上限となるはずですが、もう一つ調べることがあるんです!

この容積率には前面道路の幅員によっての制限もあるんです!!

それは

住居地域系:40%

その他:60%

となっており

建築しようとする敷地が第1種住居地域でした。

そしてその前面道路が4mだとします。

計算方法2:4(m)x40(%)=160(%)

となってしまい、先に調べた200%より小さくなってしまう・・・

これは、指定容積率(200%)と前面道路の幅員によって定まる容積率(160%)のうち、いずれか小さい方によって制限されます。

ってなると、再度計算が必要となり

計算方法3:100(㎡)x160(%)=160(㎡)

これが、その敷地で建築できる最大の延べ面積となります。

お分かりでしょうか!?

少し分かり難いのでまとめます^_^;

 

●建築しようとする敷地●

 

各行政庁の都市計画を調べ、第1種住居地域、容積率200%、建ぺい率60%、準防火地域が指定されていて、前面道路の幅員が4mである場合。

まずは、前面道路4mで、住居系地域の40%を計算する。

4(m)x40(%)=160%

となり、都市計画の容積率の200%より小さくなるので、小さい方の160%となる。

よって

100(㎡)x160(%)=160㎡

となり、その敷地での延べ面積は最大で160㎡まで建築できるってこととなります。

 

しか~~し!まだもう一つあります!!

仮に、前面道路が2つある角地のような場合は!!(2以上ある場合は、その幅員の最大)

大きい方の幅員で計算できる(小さい方の幅員での計算は不要となる)

そのもう一方の幅員が6mだとすると、

6(m)x40(%)=240%

となり、調べた都市計画の200%より大きくなる!!

この場合も、小さい方となり200%が最大となり

100(㎡)x200(%)=200㎡

となり、その敷地での延べ面積は最大で200㎡まで建築できるってこととなります。

※ただし、特定道路に接続される場合の緩和もあります。

 

はい・・・

今日は、その建築しようとする敷地に対する延べ面積の最大を容積率で調べる方法を記載しました。

しかし、建築基準法には、様々な規定があります。

例えば、建ペイ率も制限されるので、なんぼ200㎡まで建築できるってことでも、2階建てになるのか、3階若しくはもっと複数階になるのかは計算してみる必要があります。

そして、建物の最高の高さが高くなると斜線制限があり建築物の高さにも上限が出てきてしまいます。

こういった感じで、一つだけ調べるだけでなく色々と調べる必要があるので、必ず建築士の先生に調べて貰いましょう!!

 

では、まだがんばって読める方は、建築基準法をお読み下さい(゜o゜)

 

 

建築基準法 第三章 都市計画区域等における建築物の敷地、構造、建築設備及び用途 第4節 建築物の敷地及び構造

 

(容積率)

第52条 建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合(以下「容積率」という。)は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値以下でなければならない。ただし、当該建築物が第5号に掲げる建築物である場合において、第5号に掲げる建築物である場合において、第3項の規定により建築物の延べ面積の算定に当たりその床面積が当該建築物の延べ面積に算入されない部分を有するときは、当該部分の床面積を含む当該建築物の容積率は、当該建築物がある第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域に関する都市計画において定められた第二号に定める数値の1.5倍以下でなければならない。

2 前項に定めるもののほか、前面道路(前面道路が2以上あるときは、その幅員の最大のもの。以下この項及び第12項において同じ。)の幅員が12m未満である建築物の容積率は、当該前面道路の幅員のメートルの数値に、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を乗じたもの以下でなければならない。

 第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内の建築物 4/10

 第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域内の建築物又は第一種住居地域、第二種住居地域若しくは準住居地域内の建築物 4/10

 その他の建築物 6/10

3 建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には、建築物の地階でその天井が地盤面からの高さ1m以下にあるものの住宅又は老人ホーム、福祉ホームその他これらに類するものの用途に供する部分(第6項の政令で定める昇降機の昇降路の部分又は共同住宅の共用廊下若しくは階段の用に供する部分を除く。以下この項において同じ。)の床面積(当該床面積が当該建築物の住宅及び老人ホーム等の用途に供する部分の床面積の合計の1/3を超える場合においては、当該建築物の住宅及び老人ホーム等の用途に供する部分の床面積の合計の1/3)は、算入しないものとする。

4 前項の地盤面とは、建築物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面をいい、その接する位置の高低差が3mを超える場合ににおいては、その高低差3m以内ごとの平均の高さにおける水平面をいう、

6 建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には、政令で定める昇降機の昇降路の部分又は共同住宅の共用の廊下若しくは階段の用に供する部分の床面積は、算入しないものとする。

7 建築物の敷地が第1項及び第2項の規定による建築物の容積率に関する制限を受ける地域、地区又は区域の2以上にわたる場合において、当該建築物の容積率は、第1項及び第2項の規定による当該各地域、地区又は区域内の建築物の容積率の制限にその敷地の当該地域、地区又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない。

8 その全部又は一部を住宅の用途に供する建築物であつて次に掲げる条件に該当するものについては、当該建築物がある地域に関する都市計画において定められた第1項第二号又は第三号に定める数値の1.5倍以下で当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計のその延べ面積に対する割合に応じて政令で定める方法により算出した数値を同項第二号又は第三号に定める数値とみなして、同項及び第3項から前項までの規定を適用する。ただし、当該建築物が第3項の規定により建築物の延べ面積の算定に当たりその床面積が当該建築物の延べ面積に算入されない部分を有するときは、当該部分の床面積を含む当該建築物の容積率は、当該建築物がある地域に関する都市計画において定められた第1項第二号又は第三号に定める数値の1.5倍以下でなければならない。

9 建築物の敷地が、幅員15m以上の道路(以下この項において「特定道路」という。)に接続する幅員6m以上12m未満の前面道路のうち当該特定道路からの延長が70m以内の部分において接する場合における当該建築物に対する第2項から第7項までの規定の適用については、第2項中「幅員」とあるのは、「幅員(第9項の特定道路に接続する同項の前面道路のうち当該特定道路からの延長が70m以内の部分にあつては、その幅員に、当該特定道路から当該建築物の敷地が接する当該前面道路の部分までの延長に応じて政令で定める数値を加えたもの)」とする。

 

※一部省略にて記載にておりますので、詳しくは建築基準法関係法令集を必ずご確認下さい。

 

 

 

 

●平野区流町4丁目A号地新築一戸建て(未建築)

 

平野区流町4丁目A号地パース平野区流町4丁目A号地様邸新築工事

※今なら!外装材、内装材、設備機器等選べます♪

 

 

●平野区流町4丁目B号地新築一戸建て(建築中)

 

平野区流町4丁目B号地パース平野区流町4丁目B号地平面図

 

●現場進行状況●

中間検査(建方工事の特定工程)合格しました★

IMG_7861IMG_7891

※9月竣工予定

※中間検査の対象となる建築物及び工程

1. 階数が3以上である共同住宅の床及びこれを指示するはりに鉄筋を配置する工事の工程

2. 1.のほか、下記の、大阪府(建築主事を置く市を除く市町村)が指定する工程

対象建築物:住宅(長屋、共同住宅、寄宿舎または下宿を含む)構造.全構造 規模.床面積の合計が50㎡超

指定特定工程(中間検査を受ける時期): 構造.木造(階数が3以上) 指定特定工程.基礎工事、建方工事

基礎工事の特定工程:基礎の配筋工事

建方工事の特定工程:構造.木造 屋根の小屋組の工事

※その他構造の対象物については、大阪府サイトを確認下さい。

 

 

●生野区巽西2丁目A号地新築一戸建て(未建築)

 

生野区巽西2丁目A号地外観パース生野区巽西2丁目A号地様邸新築工事

※2017年8月着工予定!!

 

●大阪狭山市西山台2丁目売土地(建築条件無)

 

IMG_3554

※ハウスメーカーさんやお知り合いの工務店さんで建築可能な売土地です♪

 

■平野区瓜破6丁目中古テラスハウス(収益物件)

 

IMG_484780965_1_500_1000_1

※オーナーチェンジ物件 表面利回り10.68%!!

 

●ローレルスクエア和泉中央A棟(区分所有分譲マンション)

 

0001IMG_6174

■リフォーム内覧会の定期開催は終了しました■

予約受付のみとなりますので、平日や日曜ご希望の方はご連絡お願い致しますm(__)m

06-6760-0344 又は 0120-70-3227

相談無料♪ 見積無料♪ プランニング無料♪

 

お問い合わせ