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不動産投資で安定収入をとお考えの方は、これだけは知っておかなければならない利回りのついて勉強しましょう!!

2015/6/3

 

6月3日 水曜日 友引 雨

久しぶりの雨ですね・・・。

そんな今日は、少し不動産投資についてのお勉強をしましょう!!

 

□まずは、不動産投資物件の利回りって!?

利回りとは、簡単に説明すると、投資したお金に対し、リターンしたお金の割合のことです。

不動産投資における利回りは、物件価格に対して1年でどれだけの利益が得られるかを見極める指標です。

 

□では、不動産投資の利回りの種類って!?

利回りの種類は、大きく以下の3つあります。

1、表面利回り(グロス利回り) 「表面利回り=年間収入÷購入価格x100」

2、想定利回り         「想定利回り=年間収入(想定)÷購入価格x100」

3、実質利回り(ネット利回り) 「実質利回り=(年間収入-年間支出)÷購入価格x100」

 

□実質利回りで計算される年間支出の経費って!?

この年間支出とは、不動産を所有時に発生する諸経費のことをさします。

1、建物管理費・修繕積立金

2、固定資産税・都市計画税

3、賃貸管理会社管理費

4、火災保険料

5、税理士・弁護士などの報酬料

など

 

□気になる利回りの相場は!? 平均は!?

建物の築年数によって、利回りが変わります。

1、築年数が古いマンション(築10年以上)は、表面利回りは ”8%” を超えている物件も多く見られます。しかし、管理費・修繕積立金などランニングコストが高くなるため、実質利回りは ”5~6%” が多いようです。

2、築浅マンション(築10年以下)は、物件自体が高いので、表面利回りは ”6~7%” の物件が多いです。しかし、築浅マンションは管理費・修繕積立金が古いマンションより安く設定されていることが多いので、ランニングコストが抑えられて、実質利回りは ”4~5%” の物件が多いようです。

 

□高利回り物件を探すにはどうしたらいい!?

高い利回りの物件を探すには、その物件を安く手に入れることです。しかし、そんな都合のいい話はありません。でも、こんな場合もあるので、要チェック!!

1、売主が売却を急いでいるパターン

急いでいるってことは、すぐに現金が必要ってことです。って、ことは現金で購入できる方は、購入価格も相談にのってくれるかもですね!! よって、興味がある物件が見つかったら、売主に売却理由も聞くことも必要ですね!!

2、空室になりやすいパターン

空室が目立つような物件については、旧オーナーは、できるだけ費用を掛けず放置し、できるだけ早めに手放したがる傾向があります。そのため、ちょっとした経費(リフォーム)を掛ければ、満室にできる物件が格安で売られることは珍しくありません。

3、間違った価格のパターン

例外の例外ですが、たまに間違った値付けをする、値付け間違い物件があります。

 

□注意点

高い利回りだからといって判断するのはダメです。やはりご自身で一度調べる必要があります。

1、ランニングコストは高くない!?

表面利回りが高くても、ランニングコストが高いと実質利回りが下がってしまいます。

2、その賃料って適正!?

相場より高い家賃設定がされていることが前提とした利回りなら、実際はその利回りを得られない可能性が高いです。

 

今回は、不動産投資について説明させて頂きましたが、如何でしたでしょうか!? きちんと知って頂いてから、物件探しをしてみては如何でしょうか!? 大きな買い物です。不動産投資で安定収入を得るためには、まずはご自身がお勉強ってことですね!!

 

最後までお読み頂きありがとうございました。

 

 

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